前のエピソード――§5-3-11・2021年、中華人民共和国破滅への借金道（その4）・不動産バブルの基本構造〜「土地が舞台」の債権バブルという話…(´･ω･`)

○中国恒大集団（エバー・グランデ）破綻の原因は中国共産党政権の急激な締め付け政策（失策）によるものではないかという疑念…ಠ_ಠ;？？

不動産は巨大な集金マシンであり多額の投資が行われる一大産業である一方カネ生成のメカニズムが信用創造によるところが大きいために「破綻した場合、多額の負債が発生する」巨大リスクが生じる。80年代の日本のバブルや米国S&L、リーマンショックがそうだった。ところが2021年になって急激に悪化した中国の不動産デベロッパー連鎖破綻はこうした単純な不動産バブルの破綻とは少し違うメカニズムで発生したらしい事が判った。「中国がいよいよ不動産バブル崩壊し始めた」というイメージとは違い、明らかに政策的な失敗もしくはミスリードによって発生した可能性があるのだ（まあ、余計に悪いわな、こりゃ…涙）。

そこでまずは2021年9月に破綻騒ぎを起こした中国恒大集団を検証してみる…m(__)m

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2021年9月、中国不動産最大手で取引規模・中国第二位の中国恒大集団（エバーグランデ・グループ）が債務危機に陥った。債務総額はこの日の段階で約33兆円。しかも今後、爆増することが予想され、現状ではデフォルト→企業清算もしくは解体分割による事実上の消滅の可能性が高い。破綻の理由だが、恒大集団は不動産デベロッパーなだけでなくサッカーチームの所有運営から環境エネルギー事業・ヘルスケア・映画娯楽産業から電気自動車への新規参入と、余りにも多くの事業へと手を伸ばしすぎており、この事業拡大負担に耐えかねた結果とされている。中国ではよくある典型的な破滅パターンだ。

中国恒大集団の創業者・許家印は貧農に生まれ、文革・苦学苦労の末に理工系大学を出て冶金工学の技術者として働いた後、1996年に深センで不動産事業を立ち上げた立志伝中の人だった。当時まだ中国では全く新しかった不動産事業へのニューカマーとしての先見性と幸運、なにより中国が債権バブルで爆発的に国富を増強していったマクロ的な流れのメインストリームである不動産事業にいたことが幸いし企業を世界的な不動産デベロッパーにまで成長させたが、経営根拠も技術も勝算も薄い事業拡大路線による多額の債務と不動産事業の停滞による経営破綻だったようだ（まだ確定はしていないので、あくまで推定）。

中国恒大集団破綻の直接の契機はよく分からない。ただし中国政府は2020年春先には新コロパンデミックを力づくで急速に抑え込み、失ったGDP回復のために大規模な景気梃入を2020年上半期に行っている。このため一気に景気回復→過熱感が出て、2020年下半期には今度は逆に投機的な資金の動き…特に不動産のバブル化を避ける一連の引き締め策に転じた。実業へ投資と労働者を回したい政府にとって、過剰な不動産投資は「カネ転がしの泡銭事業」もしくは「人民に家を提供するだけでいいのに、いつの間にやら賭博場にしやがって（怒」という感じの「国家のリスク」と映ったようで、恒大集団は常にその渦中にいた。恒大集団は数年前から経営破綻が噂されるほどで、規模から考えて破綻時の悪影響は甚大なものが予想されていた…。

破綻騒ぎの今となってはあまり意味はないが、恒大集団の2020年度決算の有利子債務は約27兆円にも及んでいた。非常に大きい。この額は日本で最も多額の有利子債務を抱えるトヨタの25兆円に匹敵するほどだ（第二位はソフトバンクグループ18.5兆円。第三位はホンダの約8兆円）。

ただしトヨタの有利子負債は主に顧客の自動車ローンであり、世界中の自動車会社が多額の有利子負債を抱える共通の理由でもあって、普通は債務の中に含めない。逆に言えばこの額になっているということは如何にトヨタが全世界で自動車を売りまくっているかの証拠でもある（世界中の人がローンでランクルとかを買う）し、トヨタは売上で27兆円を計上しているのでますます心配はない「健全な企業」だ（SBGはアレだが…爆）。

んでは、中国恒大集団の中身を見てみましょうか？…( ˘ω˘)ﾉ

恒大に関しては2020年当時の資料で27兆円の有利子債務を抱えていた。同年同社の売上は13兆円。営業利益は約0.8兆円。従業員数16万人。総資産は約40兆円（こちらは2021年6月末の数字）と言われている。これがものの一年経たずに債務がさらに33兆円に膨れ上がって不払いを起こした。しかも恒大集団は債務の中身が「悪い」。

2020年上半期の時点での同社の債務比率を見ると44%がノンバンク系。中国国内銀行が約26%。外債および外資系22%、国内債6%の割合とされている。ノンバンク系とは、これまで本編で幾度も繰り返してきた理財商品絡みの事であり、地方政府（恒大集団は主に深セン市のある広東省）なども絡んでいる高金利債権と考えられる。また外債や外資比率が20%を超えているのも問題で、特にドル建て債権の不払いが発生した場合、即デフォルト扱いになる（その後どうなるかは債権団との話し合い次第）。中国はもともと金利の高い国なのに、七割が高金利の債務および外債という異常な体質は経営を酷く圧迫しただろう。持続不可能な経営モデルだ。

そう考えると無謀とも言える事業拡大の理由も見えてくる。事業拡大に伴う多額の借り入れ金が目当てで、このカネがあれば多額の有利子負債の利払に当てる事が出来、また借り入れによって経営規模を拡大できる。これが更なる多額の借り入れを可能にし、集めた資金を投資に回す事で現物資産を生成し、これが恒大集団の企業価値を押し上げて更なる借り入れと規模拡大を可能にする…の繰り返しだ。要はタダの自転車操業であり、だからこそコケたのであるが、この「債務に追いかけ回される」というのが中国企業の基本構造だとすると恒大集団はじめ多くの企業が無謀な規模拡大→破綻…のパターンで死滅する理由の一端とは言えそうだ。

困った体質ですね…( ･᷄д･᷅ )

典型的なバブル国家の経済体質ですね…(。´Д⊂)

会計もずさんそうですしね…┐(´д｀)┌ﾔﾚﾔﾚ

○中国共産党による不動産価格暴騰抑圧策について〜三条紅線と金融規制

しかし今まではそれでもなんとかやっていけた。それが2020年以後、うまく回らなくなった事には何かの理由があったはずだ。一つ気になるのは中央政府による強い締付けだ。2020年8月に不動産の過剰融資に対する対策として、いわゆる「三条紅線」と呼ばれる三つの対不動産デベロッパー向け融資厳格化策が採用された。膨れ上がる不動産債務、特にデベロッパーの経営健全化が目的だったようである。要目は、

1.負債の比率が資産の70％以下（除く前受金）

　→自己資本比率を三割以上にしろ(# ﾟДﾟ)！

2.資産の純負債比率が100％を超える事

　→自己資本（もちガネ）以上に借金すんな(# ﾟДﾟ)！

3.現金に対する短期負債の比率が1以下

　→有利子負債を即金で返せるだけの現ナマもっとけ(# ﾟДﾟ)！

…であり、これに従って紅（アウト）・橙（アカン）・黄（ビミョー）・緑（セーフ）に分け、紅はアウトなのでもう通年で短期債務＝「新規借り入れ」を禁止とし、橙（債務比率対前年比5%まで）・黄色（前年比10%）・緑（前年比15%）に区分した。主要デベロッパー30社の中で「緑」だったのは半分の16社に過ぎない。

そして中国恒大集団は「紅」だった（爆死

三つ全部、引っかかっていたのである…┌(_Д_┌ )┐

要するにこの時点で借入禁止となり、金融機関からの借り入れ融資によって経営を維持してきた自転車操業の恒大集団は資金調達ができなくなった。

命取りだった…(:_;)

中国ではデベロッパーがカネを借りて不動産開発事業を行い、完成前に売り飛ばして「前受金」を得て、そのカネで借入金を返済するのが普通であり、恒大集団は特に多額の借り入れで回していたから他の方法…たとえば社債と株式で足りない分を補うことも（規模的に）出来無かった。そんなのでは全然足らないのである(:_;)。また不動産や工場などの資産売却で資金を得ようとしても物件あたりの単価がデカいために大口買い手が見つからず、早期に容易に売却も出来無かった。よってこの年から急激に資金繰りが悪化した…(:_;)

さらに2021年からは貸出元の金融機関にも規制がかけられた。不動産に対する金融機関の融資に枠がハメられ、金融機関が自己資本を超えるような過剰融資を行えないよう厳格化された。確かにこの措置は信用創造による過剰貸出とその焦げ付きによる金融不安を防止するのには役立つ。個人が過剰な家計債務を抱えないようにする対策でもあるし、企業やファンドなどが過剰融資にのめり込むのを防ぐ意味合いもある。この金融規制以外にも様々な手段が場当たり的に投入されたようで、この一連の「対不動産過剰融資抑制策」は中国の2020年の奇妙な中央銀行の動きとも合致していたことから考えても相当強力に推進されたのであろう…。

2020年の新コロパンデミックの年、全世界は活力を失った経済を救済するため、日米欧はじめ全世界で空前の規模の金融緩和を行った。その額、実に1500兆円（驚愕）。ここまでしなければ世界は新コロと共に多数の餓死者と大不況を招いていただろう。だがこの時、中共だけは少し違った。大規模な金融緩和の後、すぐに引き締めにかかった。よって人民元の放出量はさほどではなく（数百兆円規模ではなかったようだ）、新コロでの経済的打撃にも関わらず企業活動を収縮させるこの手法は当時は謎扱いされていた。そのくせ「もっと貸出を！」という全く矛盾する指示を各金融機関に出し続けてもいた。こちらは事実上の金融緩和でもあった（←中国はインフレ率に応じて貸出金利を調整するという金融手法を使うのがメインで、我々のように短期国債の金利である政策金利を動かすことは殆どない）。

まるでアクセルとブレーキを同時に踏むような器用さで、ワイらガイジンからは「気でも狂れたんかね…( ･᷄д･᷅ )？」と思われていたのだが、今から考えるとこれは不動産に対する投資を抑制し、代わりに実業である製造業および中小零細企業への資金供給のシフトを狙った習近平政権の金融財政政策だったと言える。

中国の個人零細企業主が「ワテらのようなトコ（零細企業）にも結構大手な銀行がカネ借りてくれって言うようになりましたわ(^^)」というロイターの2021年の記事があった。昔は鼻であしらわれていたのが最近になって頭下げに来た(^^)v…程度の内容だが、この些細な記事からも透けて見えてくる事がある。他の国では個人救済や零細企業救済のために国が補助金や給付金を出しまくっていたのだが、中国はこうした公金の投入を一切やらず、代わりに金融機関からの融資枠拡大で応じていたのであった。要するに共産党による不動産バブル退治と実業の復興いう強い決意に基づいた一貫した政策であり、特に新コロ直後の急激な景気回復期に取り返しのつかない不動産バブル崩壊や高インフレを防止する政策だったのだ。

しかしこれらの政策により逆にデベロッパーだけでなく個人も住宅ローンが組みにくくなってしまった。

しかも今更感たっぷりだった…( ･᷄д･᷅ )

明らかに手遅れの状態での、この強力な締め付け策によって不動産業界全体が急激に失速してしまったのである…┌(_Д_┌ )┐

○複雑な土地税制の盲点と政財界・個人の欲に駆り立てられた持続不可能な錬金モデル

中国にはもう一つ考えねばならない事がある。税制についてだ。

前ページで説明したように、不動産は多額の富を生み出す経済成長の牽引役だ。中国の場合は特に時機を得れば誰もが金持ちになれるチャンスがあった。逆にいうなら中国不動産市場は歴史が浅くこなれていないために、安定した個人資産になるよりも、単なるカネ稼ぎのための賭博場に成り下がってしまった。しかも生み出された富は資産をもつ富裕層により集まりやすい。

北京、上海などの主要都市の不動産価格は中国人平均年収のなんと50倍。中小地方都市でさえ30倍を超える。東京は2021年時でマンションの新築物件が平均年収の13倍、不動産バブルで死にかけている韓国ソウルでさえ約18倍なのに、この異常な高騰ぶりだ。たとえば中国の中小地方都市の代表格であるアモイ市では平均年収がロンドンの1/4に対して不動産価格は（バブルってる感のある）ロンドンと同じという程に酷い。この高額物件に対し銀行からの融資にはおよそ4-5%もの年金利がつき（シャドバンなどならもっと遥かに高い）、金利変動型とか「頭金」もしくはそれに類するオプションもついて負担はますます増えるだろうから、もはや一般の中国人民が家を持つのは不可能に近い（←ただし住宅購入費用を雇用主である企業が半分負担してくれる『住宅公積金制度』というのが、あるにはあるのだが…）。

他方、不動産を持てる富裕層にとっては旨味は大きい。インフレヘッジ行動の結果、不動産の価格上昇は終わらない。ならば購入したマンション物件に住んだり、他人に貸したりするよりは高値を待って売却した方が良い。これが空き室率3-4割にもなる理由である。しかし実際にこのやり方で利益を出した個人も多いのだ。よってますます不動産への投資…というか投機が進む。みんなカネ儲けしたいのだし、借金したり無理してでも「持ちこたえることができれば」実りは大きい。ここでもまたシャドバンなどの出番も出てくる…というカラクリだ（爆死）。

ますます地獄穴ですわね…(๑¯ω¯๑)

民間の調査の一例によれば、中国人家計に占める住宅ローンの割合は10年前の約3割だったものが、現在では実に9割を超えるほどと計算されている。実入りのほぼ全てをローンの返済に当てている計算になる。信じがたい話だが、「このくらいの負担がなければ一般人は自宅を購入できない」ということであり、逆に言えば、売却出来ればこの分を十分に補填できるほどの利益が出てくるのも事実なのだ。中国はここまでバブルっていたのである。

しかも中国の不動産税制がこれまた非常に複雑で問題があった（調べて死にかけた…爆死）。概略を述べると、

・耕地占用税（地方税）→開発段階前にのみ課税。開発許可税みたいなもの

・物件取引税（地方税）→不動産デベロッパーによる売買時などに課税

・土地使用税（地方税）→住んでる家屋敷の面積に応じて毎年課税

・譲渡時課税（地方＋中央）→個人・法人所有物件の譲渡売買時に課税（増値税＋所得税）

…であり、個人が不動産物件を保有した時に払うのは土地使用税だ。保有物件の面積に応じて課税されるが、他の税に比べてかなり安い。ところが不動産税制で最も重要な「固定資産税」〜中国でいうところの「房産税」がないのである(ﾟдﾟ)！？

…(＠_＠;)？！

固定資産税は、取得原価や賃料に経年課税する不動産税制の要だ。日本ではこれが高い(:_;)。しかし中国ではこの房産税が基本的に無かったのである。

中共の意図として「国がデベロッパーに土地を貸してやるのだから、カネはいただく。しかし住んでる中国人民（←この場合、普通の庶民）の負担は減らしてあげたい」という思惑でもあるのだろうか？　だがこれが逆にアダとなった。不動産を購入できる富裕層は、固定資産税がなく安い土地使用税のみで済む事に目をつけて不動産をますます買いまくったのである。物件を沢山購入し、時期をまってバンバン売却すればドカドカ現金が手に入り、この金はインフレで価値がドンドン減っていくのだからますます不動産を買い捲くって売却のチャンスを虎視眈眈と待つ…を繰り返したのである（爆死

なにしろ、物凄いカネをふんだくられる固定資産税がないんだものね(^^)v

日本だったらありえない。土地や物件を購入すれば高い固定資産税が課せられる。特に賃貸や自分で住まない場合は本当に高い。持てば持つほど飛躍的に税金とられる（爆）。持ち主が死のうものなら相続税がこれまたけた外れに凄い（都内は）。非常に不愉快で腹立たしい限りだがしかし、こうして富裕層からカネを抜き取り社会福祉等へと回すことで貧富の格差をなくそうと努力しているのが西欧社会民主主義国家だった（でも北欧の一部では相続税、ない国もある…）。中国にはこの可処分所得の再分配機能が弱いということだ。そのためジニ係数（貧富の格差係数）で実に0.6を超える世界最悪の格差社会の一因になっているのである。

でも、これだったら有り金全部はおろか、高金利でカネ借りてでも不動産買いまくった方がいいよね(^^)

「維持管理費（←房産税）」がかからないんだから転売ヤー、ビクトリーだよねv(^^)v

このため個人も企業も不動産に血眼になった。金持ちは土地転がしならぬマンション転がしで猛烈に儲けを出しまくる一方で、もはや普通の生活を送る人たちがマイホームを手に入れるのは夢物語となった。高額負担を強要される固定資産税がないので多数の物件保有者は値上がりを待ち続けることができる。持てば持つほど金持ちになれる錬金術であり、さすがにマズいと思ったのか房産税を試験的に北京と重慶に試験導入し始めたほどだ（無論、不動産投資にとっては逆風になるのを覚悟の上で）。

これには中共中央政府の別の思惑もありそうだ。不動産税は多くが「地方税」になることから、この収入目当てに各地方政府などを始め「不正の温床」と化していた事実にもメスを入れ始めたと考えるべきだろう。中国は伝統的に中央政府と地方政府との間で根深い対立がある。同じ共産党員であっても習近平氏に全権力が一元化されているわけでもない。なので最近は締め付けを強化しているわけだが、不動産もまたこうした流れとは無関係ではいられなかった…と考えるべきだろう。不動産セクターの浄化とはすなわち中央政府に楯突く地方政府のパワーの源泉である不動産収入の浄化であり、「政敵（ちほうせいふ）のGDP」を根絶するという強い決意もあったのではなかろうか？

しかし、吹っ飛んだら国家消滅という不動産バブルの臨界点でやるべきことなのか…(◎-◎;)？

もう少しユルい締め付けにしとくべきだったんじゃねーのか？？

…という疑問は残る。なにより中国恒大集団の破滅は中央政府の政策が原因だった。これが異質なところで、厳密には不動産バブル崩壊とは言い難い。民間の自滅ではないからだ。だが不動産セクターが崩壊すれば、全中国GDPの三割が吹き飛ぶ事に変わりはなく、残るのは想像を絶する多額の債務とゴーストタウンだけだと言うことに気づかなかったのだろうか？？　

なにより一度バブルが崩れたら最後、元には戻らないというのが世界の経験則なのだが…( ･ั﹏･ั)？

てか、普通に「タダの自滅」だよね？

締め上げすぎて、窒息死しかけてるなんて…（呆れ

習さん、これ、アカンと思うよ…(＠_＠;)？！

てか、キミら、ボロボロなんちゃうの…(｡ŏ﹏ŏ)？？

　　【　中国不動産問題の検証、まだまだ続きます…m(_ _)m　】