総資産が7000万円を超えてきたので株式優待投資でも始める事にした

第29話 ちょい不動産投資について書く（ワンルーム投資絶対基準）

　前に、不動産投資については書く気はないと言いました。今もそれは変わりませんが、初心者～中級レベルなら別にいいかなと思ってちょっと書いてみます。興味ない人はスルーしてください。

　何を書くかについて。区分ワンルーム投資絶対基準について書きます。

　超初心者向けは他でも勉強できるし、上級は教えたくないし、中級はある程度情報を集めようと思えば集められる。でも、ほとんど書かれてなくて、あんまり皆知らないと思えるけど、上級者は皆知ってるものがいくつかあるので1つ書いてみようと思います。レベル的には中級に該当すると思います。

　はい。絶対基準ですね。株はこの価格で買えば良い等の基準は特にないですが、不動産にはあります。

　まぁ、この他にも不動産業者の買取価格査定法から逆算した購入基準もありますが、そんな記事を書いている人は見た事ないので省略。

　極稀に超優良なブログに書いてある事があるかもしれないこの基準。まずは概要。

　①23区内かつ山手線の内側である。

　②駅から徒歩7分以内。

　③2階以上である事。

　④グロスで10％以上。

　⑤専有面積22㎡以上。　

　⑥総戸数40戸以上。

　⑦新耐震。（建築確認昭和56年以降）

　⑧管理費・修繕積立金合計額2万円以内

　⑨RC以上

　⑩自主管理ではない事　

　※要住居用

　ざっくり10個書くとこんな感じでしょうか。続いて用語解説

　グロス＝表面利回り

　専有面積＝部屋の広さ

　総戸数＝マンションの部屋の数

　新耐震＝国の定める耐震基準が大きく変わったのが1984年（昭和56年）注意が必要なのは、昭和55年に建築確認を取って昭和57年に完成している物件は新耐震ではなく旧耐震である。

　管理費・修繕積立金＝月々払うお金。

　RC＝鉄筋コンクリート造。これより上はSRCとかもある。

　自主管理＝管理会社がない。

　概要補足を3つだけ

　①なぜ2階以上なのか？

　A、女性は1階を嫌うので。また、面倒だから1Fが良いと言う人は家賃を払うのも面倒になるリスク若干あるので。

　②総戸数を気にする必要はあるのか？

　A、管理費・修繕積立金の値上げ問題を解消できるので、

　③自主管理・旧耐震はダメなの？

　A、ローンが一部つきにくいので。

　まぁ、ざっくりあげた10個以上に基準はあるんですけど。（過去に管理会社が金持ち逃げ倒産してないか等）そこまで書いたら終わらないので。

　2020年現在では④のグロス10％以上が難しいですよね。こんな時どうすれば良いのか？

　1都3県に拡大する等考えは色々あり、人によって変わりますが、今回は絶対基準についてなので、答えはシンプルです。

　答え：買わない。

　当然の結果ですね。そもそも、①の山手線内側が入ってる時点で超安定志向です。なので安全ではないなら買わない。今は現金が余っている状態ですね。

　私が初めて買った時不動産物件はこの絶対基準でしたね。昔900万で買ったのが今は1560万位になってます。建物はドンドン古くなっているのに価格はドンドン上がると。バブルですね。

　余談となりますが、ノンバンクで抵当入れると1部屋500万円程は中3日くらいで借りる事ができます。心に余裕（？）ができますね。

　所有して5年以上たっているので税金的にも今売って、いつか買い戻した方が得なのですが、売る気ないですね。この辺が私の甘い所なのでしょう。　

　まぁ、山の手線内側で徒歩7分以内でグロス10％、今はないと書きましたが、表に出回ってないだけで知り合いの不動産屋に電話したら今も普通にありましたね。山手線といっても弱い駅ありますからね。田端駅とか目白駅とか。6駅くらい？は未だに弱めですね。

　ちなみに、私は今この投資方法を使ってないです。そうでなければ書かないですが。

　なぜ今使ってないかというと、これをさらに狭めて都心6区でやってたからですね。都心6区では今この利回りでは手に入らないので、代わりの計算手法でやってます。

　都心6区とか適当に書きましたが、実際に書くと、港区、文京区、中央区、新宿区（新大久保周辺等を除く）、渋谷区、目黒区ですね。世田谷と品川は除きます。

　最後に買ったのは8年前くらいですね。この頃は山手線内側でグロス10％以上で数多くの部屋が売れ残ってました。田町駅で借地のRCなんてネット10％くらいでもポツポツありましたね。

　勿論所有権しか買ってませんが。ネット＝実質利回りの事ですよっと。

　投資効率的にはGOODですがGREATではないですね。安定志向投資なので当然かもしれませんが。

　1度、これからの時代に備えてバストイレ別にリフォームしようかなと思いましたけど、空室リスクってなんですか？という回転率で相手も埋まっていくのでリフォームしてません。

　さらに言うと、退去後の原状回復費用もあんまりかけてませんね。まぁ、そんな事してるの初心者しかいないと思いますが。

　この投資法を実践している人は経営者に多いですね。手持ちの現金が一定額になったら買っていくスタイルで、既に手取りで毎月3桁なのに永遠と続けてる人を何人か知ってましたが、今どうしてるんでしょうか。